Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) são uma ótima oportunidade de investir em imóveis de uma forma atrativa, fácil e menos burocrática. Essa modalidade de investimento permite uma maior diversificação do portfólio da sua carteira de investimentos, ampliando os tipos de imóveis e estratégias de mercado, diluindo os custos entre outros investidores, além de proporcionar um rendimento mensal livre de impostos todos os meses. É um investimento ideal para quem precisa de uma renda passiva e quer aumentar o capital reinvestindo os rendimentos em novas cotas.
Quando investimos em imóveis esperamos que aconteçam basicamente duas situações: valorização do imóvel e ocupação do imóvel por locatário. A valorização do imóvel dependerá muito da localização, segurança, infraestrutura, condições do imóvel e do mercado, entre outros. A locação é a forma de obter retorno do valor investido com uma renda mensal corrigida e com prazo determinado estipulados em contrato.
A boa notícia é que os FIIs trazem algumas facilidades, transformando o mercado imobiliário em um investimento mais acessível. Segue abaixo um quadro comparativo entre investir diretamente em imóveis ou através dos fundos imobiliários.
| Investir direto no imóvel | Investir através de fundos imobiliários | |
| Diversificação | Para garantir a diversificação, será necessário investir em imóveis de regiões e segmentos diferentes ou seus ativos ficarão expostos ao mesmo risco de mercado. Aqui o limite são os recursos disponíveis. | É possível montar uma carteira com imóveis de segmentos diferentes como logísticos, lajes comerciais, shoppings, agências bancárias… além dos fundos de papel (ou recebíveis) que são um diferencial do setor, já que o investimento é em renda fixa (CRI, LCI) isenta de imposto de renda lastreada em operações imobiliárias. |
| Riscos | Os riscos são diversos e comuns do investimento:- inadimplência do locatário- imóvel desocupado (sem renda/com custos)- menos liquidez, (dificuldade de encontrar comprador e receber os recursos da venda em sua conta rapidamente) | Aqui os riscos são os mesmos, porém reduzidos com a diluição entre os demais cotistas:- inadimplência do locatário- imóvel desocupado- alguns fundos podem ter menos liquidez que outros- redução do risco sistemático com a diversificação |
| Aporte | Investimento no valor integral do(s) imóvel(is) à vista ou financiado + custos. | Você investe o valor da cota que varia de acordo com o fundo, ficando em torno de uma centena. Ou seja, investe de acordo com o que tem disponível, tendo acesso a imóveis de alta qualidade e aumentando seu patrimônio com o tempo. |
| Custos | Os custos para adquirir um imóvel são altos, envolvem alguns custos como ITBI, Registro do imóvel e Escritura pública e variam em torno de 2% a 4% cada. Um imóvel ainda desocupado possui custos com IPTU, condomínio e taxas de manutenção. A compra aplica custos de comissões com corretores ou imobiliárias. | Os custos da aquisição são diluídos com os demais cotistas e acabam não pesando tanto no bolso. Os fundos imobiliários pagam taxas de gestão e taxas de performance à gestora, que variam de acordo com a gestão. Sua aquisição é realizada via home broker e possui taxa de corretagem muito inferior às comissões de corretores ou imobiliárias. |
| Renda | Renda do aluguel mensal (recolhimento de Imposto de Renda). Pode incidir 15% sobre o ganho de capital na venda do imóvel. | Isenção de imposto de renda na distribuição dos dividendos mensais.20% sobre os lucros de ganho de capital.Os FIIs distribuem 95% do lucro líquido apurado pelo fundo. |
Em resumo, os investimentos através dos FIIs não eliminam os riscos de inadimplência, desocupação ou liquidez, porém, podem ser reduzidos com a diversificação do portfólio, que por sua vez reduz o risco não sistemático. A diversificação é outra facilidade encontrada, que possibilita estruturar a carteira em proporções adequadas para a exposição ao risco e balancear com as mudanças de cenário. Investir em fundos imobiliários contribui para a redução dos riscos não sistemáticos aos quais os ativos são expostos.
Risco sistemático: atrelados ao cenário macroeconômico afetando a economia como um todo e não pode ser reduzido com a diversificação.
Risco não sistemático: afetam segmentos de mercado ou empresas envolvendo riscos de crédito, risco de liquidez, risco de mercado e outros, sendo possível mitigar com a diversificação da carteira.
Quando falamos em renda variável logo pensamos em ações, porém os FIIs também fazem parte da composição de renda variável da sua carteira. Os fundos de recebíveis (e alguns fundos híbridos) por possuírem ativos de renda fixa, predominantemente os CRIs, permitem mesclar ambos os instrumentos: renda fixa e renda variável. Mas não podemos comparar ações com FIIs, é necessário balancear a sua carteira para ter ambos os produtos nas proporções ideais analisando mercado, perfil do investidor e do investimento, juntamente com os objetivos de curto e longo prazo. Os planejadores financeiros são profissionais preparados para este tipo de análise.
Porém, se você está começando sem um planejador financeiro, não se esqueça: você deve se expor àquilo que consegue compreender ou acompanhar. Ou seja, mantenha em sua carteira a quantidade de ativos suficientes para que você consiga acompanhar o desempenho, principais mudanças, rendimentos e fatos relevantes. Não colecione FIIs na sua carteira e acompanhe o dividend yield mensalmente (rendimentos dos dividendos) calculado em relação ao portfólio total, tendo um benchmark para acompanhamento, como o dividend yield mensal da carteira IFIX, por exemplo. Para quem está iniciando, existem serviços de casas de análises (research) com carteiras recomendadas em fundos imobiliários montadas estrategicamente nos segmentos e nas proporções conforme a análise realizada por elas. Os objetivos ficam entre carteira para rendimentos ou ganhos de valorização na cota, mas isso não exclui a importância de um assessor de investimentos acompanhando ativamente sua carteira e auxiliando nas tomadas de decisão.
