É natural que, conforme a indústria de Fundos Imobiliários vem crescendo, as gestoras busquem melhorar cada vez mais os portfólios dos seus fundos, a fim de diferenciá-los de forma positiva e, consequentemente, atrair mais investidores. Para isso ocorrer, elas precisam ter dinheiro disponível em caixa para adquirir os ativos (como imóveis) que possam agregar e melhorar a performance desses fundos. No entanto, como a Lei 9.779/1999 determina que os FIIs devam distribuir 95% de todo o lucro apurado durante o semestre para os seus cotistas, esses 5% que restam acabam sendo, em muitos casos, insuficientes para atingir esse objetivo, sendo necessário captar o restante dos recursos por meio de novas emissões. Assim, o fundo emite novas cotas no mercado, que irão aumentar o seu patrimônio total. Essas emissões ocorrem por meio de ofertas, que podem ser tanto 476 (Restritas) ou 400 (Públicas). A seguir, trataremos sobre elas com mais detalhes.
As Ofertas 476, também conhecidas como Ofertas Restritas, são direcionadas para aqueles investidores que já são cotistas do ativo. Ou seja, é aplicada uma proporção sobre o número de cotas que eles possuem, que está relacionada com o valor que o fundo pretende aumentar do seu patrimônio. Então, por exemplo, se um Fundo Imobiliário deseja ampliar seu patrimônio em 20% é de se esperar que cada cotista tenha direito a adquirir 20% de cotas adicionais do que já possui, para que assim possa manter a porcentagem de alocação dentro do fundo.
É nesse período que o investidor pode subscrever ou exercer seu direito de preferência, sendo proibido de repassá-lo para outra pessoa. Caso nem todos eles façam a subscrição do total de cotas a que tem direito – o que acontece na imensa maioria dos casos – é aberto um novo período para exercício, conhecido como Sobras. Assim, é calculado um novo percentual de proporção, baseado no número de cotas que cada cotista exerceu no direito de preferência, sendo garantido que ele conseguirá adquirir a totalidade solicitada. Concomitantemente com as Sobras, há o montante adicional, no qual o cotista pode solicitar livremente um número adicional de cotas para adquirir na oferta, porém essas estarão sujeitas a rateio (divisão feita quando o número de cotas solicitadas é superior ao de disponíveis).
Já as Ofertas 400, ou Ofertas Públicas, como o nome já indica, são aquelas abertas para todo tipo de investidor, sendo ele cotista do fundo ou não. Elas geralmente possuem um investimento mínimo para que se possa entrar na oferta. Importante destacar que toda Oferta Pública, a não ser no caso de um IPO (Oferta Primária), inicia com um período de preferência para aqueles que já são cotistas, já que esses têm garantido, por lei, o direito de adquirir as cotas dessa nova emissão antes de qualquer outro investidor.
Qual a importância de participar de uma nova emissão?
Quando um Fundo Imobiliário emite novas cotas, geralmente as negocia com um preço muito próximo ao seu valor patrimonial. Em muitas ocasiões, inclusive, principalmente nos fundos de recebíveis, que costumam ser negociados acima do seu VP, observamos um grande deságio entre o preço da cota na oferta e no mercado secundário, chegando a alcançar 10, 15%. Assim, era muito interessante para o investidor adquirir essas cotas a um preço bem inferior na oferta.
É claro que hoje, devido a fatores como a alta na taxa de juros, que acaba pressionando a cota dos fundos para baixo, devido à saída natural de alguns investidores que buscam um retorno mais imediato na Renda Fixa, essas cotas se encontram mais próximas ao seu valor patrimonial, sendo mais difícil de encontrar uma diferença tão grande no preço em bolsa e na oferta. Apesar disso, ainda há muitas boas oportunidades de subscrever (participar da emissão) a um valor muito mais vantajoso do que se o ativo fosse comprado diretamente pelo Home Broker.
Além disso, há outras operações que investidores mais experientes costumam realizar a fim de obter lucro durante uma emissão. A primeira delas é a arbitragem, ou seja, eles vendem as cotas que já tinham em posição para comprá-las mais baratas na oferta. Assim, podem ter um ganho nessa estratégia devido ao spread, além de reduzir seu preço médio – preço investido para adquirir cada cota – no ativo.
Outra estratégia bastante utilizada é a flipagem. Essa é uma operação mais simples: o investidor subscreve as cotas durante a emissão e, após elas serem liberadas para negociação no mercado secundário – o que ocorre em média 2 meses após o final da oferta – as vende para também obter lucro nessa diferença. Essas 2 operações, tanto arbitragem quanto flipagem, também acabam por trazer os preços dessas cotas mais próximos do seu valor patrimonial, mas isso é um assunto para um próximo artigo.
Quando vale a pena participar de uma nova emissão?
Existem diversos fatores que devem ser analisados na hora de decidir participar de uma nova emissão. Dentre eles, destaco três:
1) Como já explicado anteriormente, o preço do ativo na oferta deve ser mais atrativo do que o que está sendo negociado no secundário. Do contrário, é mais vantajoso comprar no mercado mesmo. Quando considerar que o preço está mais atrativo? Quando o valor da cota na bolsa for superior ao da emissão acrescido de 2 meses de dividendos do fundo, pois até ela converter para negociação (virar código 11 no final) o investidor praticamente não recebe nenhum rendimento referente a essas novas cotas. Exemplo: fundo que está sendo negociado a R$ 168,00 e emite novas cotas a R$ 165,00. Esse fundo distribui em média R$ 1,00 de rendimentos mensais por cota. Mesmo que o investidor “perca” 2 meses de dividendos, ainda sairá mais em conta subscrever do que comprar a mercado.
2) Analisar as últimas emissões do fundo. Quando o ativo já possui um histórico de ofertas, analisar quais foram os seus resultados: se a gestora conseguiu alocar os recursos captados de forma rápida e eficiente, se as novas aquisições melhoraram seu portfólio, se aumentou a diversificação e reduziu o risco da carteira, se gerou aumento nos rendimentos distribuídos e por aí em diante.
3) Analisar a atual oferta, verificar o que está no pipeline do fundo (espécie de lista de compras que a gestora monta com os ativos que pretende adquirir com o dinheiro da emissão) e se, de fato, eles irão agregar na carteira após suas aquisições, tornando-o mais robusto, diversificado e com melhores entregas.
A previsão é de que, conforme o mercado imobiliário volte a ficar mais aquecido, as emissões voltem com tudo. Por isso é muito importante estar atento a elas e saber analisá-las para aproveitar as oportunidades que possam surgir. Sempre lembrando, também, de reinvestir os seus dividendos, principalmente nos fundos de recebíveis – já que esses costumam distribuir rendimentos indexados à inflação – para que assim você evite perder poder de compra com o tempo. Fundo Imobiliário é um produto de longo prazo e toda decisão consciente tomada agora pode fazer uma diferença enorme lá na frente.
