Este ano foi de muitos desafios e resiliência para o investidor de fundos imobiliários e uma das dúvidas que mais surgem aos investidores em um cenário econômico tão desafiador é saber qual a decisão mais acertada a tomar com a sua carteira de ativos: vender ou comprar mais? Bom, infelizmente não há uma resposta certa para essa pergunta que depende dos objetivos traçados pelo investidor e o comportamento em relação às oscilações dos preços dos ativos no mercado secundário. Mas vamos entender as possibilidades!
O primeiro relatório Focus deste ano apresentava uma expectativa para a Selic no final do ano de 2021 em 3,25%, projeção de 4,75% no ano de 2022 e 6% para 2023. Neste cenário tínhamos uma inflação (IPCA) de 4,56% nos 12 meses. Com o aumento constante da inflação, a Selic passou a subir e hoje a expectativa projetada é de encerrar o ano em 9,25%, subindo para 11,25% em 2022 e nos dois anos seguintes uma redução de 7,75% e 7% para 2023 e 2024, respectivamente. Para a inflação, as expectativas recentes são de 9,7% para este ano e 4,7% para 2022. Este movimento de alta da Selic vem para tentar conter a inflação gerada pela crise da pandemia do covid-19 e que não dá sinais de redução frente às incertezas do mercado.
O benchmark mais adequado para comparação com os fundos imobiliários é a taxa de juros reais da economia encontrados nas NTN-Bs de longo prazo do site do Tesouro Direto. Atualmente temos títulos com vencimento para 2026 pagando IPCA+5,12% e vencimentos para 2035 e 2045 pagando IPCA+5,18%. Isso significa que ainda encontramos retornos vantajosos em fundos imobiliários, principalmente em fundos de recebíveis que ainda estão entregando na média dos mais negociados, acima de 11,3% nos 12 meses. Os fundos imobiliários devem ser encarados como investimento de longo prazo, pois você investe em um patrimônio físico, com a perspectiva que ele ganhe valor com o tempo, que geralmente acompanha a inflação, além de receber uma renda mensal com os aluguéis. Essa valorização é ao longo do tempo! As oscilações dos preços no mercado secundário não alteram o portfólio da carteira do fundo ou impactam na distribuição de renda mensal. Mas o que temos visto no mercado com as elevações da taxa Selic é um movimento de migração dos investidores para a renda fixa e consequentemente uma queda no preço de mercado desses ativos. De fato, algumas oportunidades atreladas ao CDI não devem passar despercebidas e é importante criar uma proteção nos seus investimentos frente às incertezas do mercado. Porém, esse movimento de migração alerta mais para um viés comportamental do que uma estratégia propriamente dita. Esse movimento acaba criando oportunidades de comprar barato fundos com bons ativos, bem localizados e com teses bem fundamentadas.
O que esperar para 2022?
Observando a evolução mensal da curva IFIX, em 2019 tivemos um crescimento expressivo chegando a bater 3.197,58 pontos em 30/12/2019 e 3.253,76 pontos em 03/01/2020, maiores recordes de fechamento (atualmente estamos próximos dos 2.600 pontos). Atrelado a isso, chegamos a um número de investidores em fundos imobiliários de 1,462 milhão em agosto de 2021 frente a 1,172 milhão em dezembro de 2020 e 645 mil em dezembro de 2019, sendo quase a totalidade de investidores pessoa física. Ou seja, o movimento que vemos é um crescimento constante no número de investidores participantes e podemos esperar que cada vez mais, mais investidores participem deste mercado.
Evolução mensal – IFIX
Podemos observar uma queda bem acentuada em março de 2020, quando bateu a mínima de 2.169,26 pontos no início da crise do covid-19 no Brasil, que trouxe muitas dificuldades inicialmente para os segmentos de shoppings e lajes comerciais. Após isso, o mercado retomou crescimento e dadas as altas de juros atualmente vemos uma nova onda de queda que pode ou não percorrer ainda nos primeiros meses de 2022, já que a nova aposta do mercado é a retomada com força do segmento de shoppings e posteriormente as lajes comerciais. Com isso, o termômetro do mercado serão as vendas de final de ano do varejo, que com o avanço da vacinação e a redução do número de óbitos no Brasil tende a elevar o número de visitantes no setor. Apesar da queda acentuada em 2020, como visto, o número de investidores apresentou uma variação percentual de mais de 81% no final de 2020 em relação aos 12 meses anteriores.
Porém, 2022 é ano de eleições presidenciais e a expectativa é de enfrentar um ano de muitas oscilações e queda na bolsa de valores, geradas pelas incertezas deste cenário. Historicamente vimos que na maioria das vezes, no período que iniciam as candidaturas até às eleições do 1º turno, a bolsa é afetada negativamente, assim como o câmbio e os juros de curto prazo. Serão períodos de resiliência para os investidores de fundos imobiliários, que devem olhar para a carteira buscando três pilares: dividend yield, ativos de qualidade e perspectivas positivas tanto do lado da gestão quanto das oportunidades de mercado. Em alguns casos vale a pena vender ativos da sua carteira que não estão em linha com estes três pilares.
Como aproveitar as oportunidades? Se você possui uma carteira de fundos imobiliários e está assistindo os preços derreterem nesse momento de baixa dos preços e alta da taxa de juros, a questão deve girar em torno de quanto esta carteira está rendendo no mês para passar pela turbulência com um rendimento adequado ao seu investimento. Aliado a isso, aproveitar as oportunidades de baixa dos preços e comprar mais. Dessa forma, as estratégias voltam-se a comprar barato para vender mais caro na retomada do mercado, além de reduzir o preço médio daqueles ativos da carteira que estão com valor acima do mercado, lembrando que o retorno mensal da sua carteira está vinculado com o preço médio pago pelos ativos. O dividend yield nada mais é que o rendimento por cota pago dividido pelo preço do ativo na sua carteira, ou seja, quanto menor o preço do ativo que você possui, maior o retorno. Assim como o contrário, quanto maior o preço do ativo, menor o retorno. A escolha dos ativos para sua carteira deve ter como fundamento a diversificação de segmentos, a qualidade do portfólio (localização, locatário, indexador, gestão e outros), as perspectivas de valorização e o rendimento no mês.
