À medida que o Banco Central, por meio do COPOM, eleva a Taxa Selic, principal taxa de juros do mercado brasileiro, com a finalidade de frear a inflação, observamos muitos investidores voltando os seus olhos à Renda Fixa, a fim de encontrar produtos pós-fixados cujas rentabilidades acompanhem esse aumento, como CDBs, CRAs, CRIs, Debêntures.
Porém, você sabia que também há Fundos Imobiliários que investem em ativos de Renda Fixa? Sim, eles são conhecidos como fundos de recebíveis – ou de papel – e possuem esse nome pois investem em títulos de dívida imobiliária, principalmente os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Esses CRIs são indexados a um índice de correção de preços, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), o CDI (Certificado de Depósito Interbancário) e o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado). Portanto, esses CRIs, assim como lá na Renda Fixa, possuem remuneração atrelada a um índice de preços acrescido a uma taxa de juros (por exemplo, IPCA + 6,5% ou CDI + 3,0%).
Ou seja, quando há elevação da inflação ou da taxa de juros, os Fundos Imobiliários que possuem CRIs indexados a esses índices se beneficiam desse aumento, oferecendo uma rentabilidade nominal maior. Por isso, podemos afirmar que esse foi o setor que mostrou maior resiliência durante a pandemia, pois à medida que houve aumento, principalmente da inflação, eles puderam repassar essa correção para os seus cotistas em forma de rendimentos. Com a perspectiva de que haja aceleração da inflação nos próximos meses, sobretudo impulsionada pelo aumento no preço dos combustíveis, e de que o governo continue aplicando uma política contracionista – justamente para tentar conter esse ritmo inflacionário – por meio do aumento na taxa de juros (projeção de Selic a 13,00% para 2022, segundo última projeção do Relatório Focus), a tendência é de que esses fundos continuem distribuindo dividendos muito atrativos (importante ressaltar que a inflação chega no bolso do cotista do fundo sempre com 2 a 3 meses de atraso).
Mas não é só nos fundos de papel que enxergamos oportunidades. Desde 2015 não observamos um desconto tão grande nos Fundos Imobiliários quanto nos dias de hoje. Isso fica claro quando comparamos a relação do Patrimônio Líquido dos FIIs com o seu Valor de Mercado anual. Nesse ano, o VM/VP, ou seja, o resultado entre a divisão do Valor de Mercado dos Fundos Imobiliários pelo seu Valor Patrimonial total foi de 68,3%, o que significa dizer que o mercado estava precificando esses fundos mais do que 30% abaixo do que os seus ativos realmente foram avaliados.
Após isso, aliado a uma economia mais aquecida, com taxas de juros mais baixas, o que acelerou o processo de recuperação do mercado imobiliário, esse indicador foi ficando cada vez mais próximo de 100%, chegando a atingir a marca de 114,4% em 2019 – mercado estava sobreprecificando esses ativos, na chamada fase de superoferta do ciclo. Nessa fase, há uma oferta maior de empreendimentos do que a demanda consegue absorver, o que gera um aumento na vacância dos imóveis e desaceleração na valorização dos preços. A partir daí, inicia-se a fase de recessão, onde observa-se queda acentuada nos seus preços e aumento da vacância física (imóveis vagos). No caso do Brasil, somando-se a constantes aumentos na Selic, houve restrições ao crédito imobiliário, afinal, agora os juros dos financiamentos aumentaram, o que gerou, em 2021, um VM/VP de 81%, um desconto de quase 20% sobre o valor de avaliação do patrimônio dos Fundos Imobiliários.
Esse desconto seria ainda maior se retirássemos os fundos de papel desse levantamento, visto que foi o segmento que se mostrou mais resiliente, sobretudo durante a pandemia. Podemos afirmar, então, que os FIIs mais descontados atualmente são os de tijolos (escritórios, galpões logísticos, shoppings), além dos Fundos de Fundos, que, como o nome já indica, investem em cotas de outros Fundos Imobiliários. Muitos dos fundos de tijolos possuem vacância física, ou seja, imóveis sem inquilinos, o que reflete em dividendos mais baixos, já que não recebem os aluguéis referentes à locação desses espaços. A expectativa é de que, no médio prazo, estejamos situados novamente na fase de recuperação do ciclo, onde se observa redução no número de imóveis vagos e consequente aumento nos aluguéis, o que irá refletir em dividendos também mais elevados. Assim, a tendência é de que esses fundos se tornem mais atrativos para os investidores, que começarão a adquirir cotas desses ativos. E, como sabemos, quando há mais compradores do que vendedores de determinado ativo listado em bolsa, suas cotas são impactadas positivamente.
Portanto, agora conseguimos responder à pergunta do título com mais facilidade: há, sim, muitas oportunidades a serem aproveitadas nos Fundos Imobiliários, mesmo quando a Renda Fixa pareça ser mais tentadora. Como vimos, há fundos de papel que possuem ativos indexados à inflação e à taxa de juros e que, portanto, se beneficiam com a alta desses indicadores. Além disso, praticamente todos os fundos de tijolos estão sendo negociados abaixo do seu valor patrimonial, o que indica que é, sim, um excelente momento de entrada nesses FIIs. Mas o mais importante de tudo é possuir uma carteira diversificada, com segmentos que se destaquem mais na fase de expansão do ciclo, outros na recessão, para que assim você fique mais tranquilo em relação à sua performance, independentemente do cenário em que estiver situada. Sempre reforçando que o Fundo Imobiliário é um produto voltado ao longo prazo, portanto você passará por esse ciclo diversas e diversas vezes. Além disso, é sempre muito importante reinvestir os seus dividendos, principalmente nos FIIs de recebíveis, para que assim não perca seu poder de compra com o tempo, e ficar atento às subscrições, que geralmente oferecem aos seus cotistas a possibilidade de adquirir mais cotas de um determinado ativo a um preço inferior do que está sendo negociado no mercado.
