Com uma inflação alta e Selic subindo a cada reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), o investidor começa a ter dúvidas compreensíveis acerca do cenário do mercado atual e sua carteira de investimentos.
De acordo com a última publicação do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a inflação brasileira acumula alta anual de 10,54% em fevereiro. Segundo o Banco Central (BC), as últimas projeções do Focus apontam para um IPCA que quebrará o teto da meta, ficando em 6,86% ao término do ano.
As pressões inflacionárias brasileiras são impulsionadas principalmente pelo mercado de commodities, que foi atingido em cheio pela guerra na Ucrânia. Neste caso, está em destaque os preços do petróleo, que afeta o custo dos nossos combustíveis.
Para tentar conter as pressões inflacionárias, o Copom ajustou a Selic, a taxa básica de juros brasileira, para 11,75% a.a., enquanto as projeções do Focus indicam que os juros podem ir a 13,00% a.a.
Com um cenário volátil, impactado também por fatores externos como a guerra na Ucrânia, como ficam os investimentos em renda fixa considerados mais “sólidos” como os Fundos Imobiliários, ou FIIs?
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Para Alexandre Alfer, gestor de fundos imobiliários da Capitânia Investimentos, os fundos imobiliários estão em um “excelente” ponto de entrada:
“Investimentos imobiliários possuem ciclos e agora parece ser um bom ponto de entrada para aproveitar”, diz ele. “Temos de um lado um baixo valor dos fundos onde ativos negociam com grande desconto sobre tanto valor patrimonial quanto, em muitos casos, também sobre o custo de reposição. Por outro lado, estes ativos já voltam a apresentar resultados operacionais similares aos patamares pré-pandemia”.
Por conta da paralização econômica durante a pandemia, surge a dúvida a respeito de ativos relacionados à setores como os shoppings, que fecharam durante meses no ano passado e retrasado. Para Alexandre, os shoppings e os lajes são dois ótimos exemplos de ativos que já se encontram em patamares semelhantes aos da pré-pandemia.
Quanto às lajes, o gestor aponta para ativos que estão sendo negociados com cerca de 20%-30% de desconto do valor patrimonial. Os shoppings, com descontos similares, já possuem fundos 10% acima dos valores nominais do pré-pandemia.
O segmento dos galpões, aponta ele, também é importante de se prestar atenção, embora os descontos sejam inferiores aos dos segmentos apontados anteriormente:
“Esse segmento que recuperou mais rápido devido à impactos do e-commerce e por contar com contratos atípicos”, diz Alexandre. “FIIs com bom dividend yield, mas negociando com descontos inferiores aos segmentos anteriores”.
O gestor da Capitânia também aponta que geralmente se compra ativos atrelados ao CDI, mas outra opção no mercado pode ser mais interessante:
“Pessoas físicas geralmente comparam FIIs com CDI pois costuma ser o custo de oportunidade”, aponta. “O correto seria comparar com NTNBs, longo prazo e correção por inflação. Nesse ponto, o spread do IFIX x NTN-B está em um dos maiores patamares”.
Fundos Imobiliários são conhecidos por seu mercado mais “seguro” e de menos risco, e, para Alexandre, estamos em um bom ciclo da linha de investimentos. Ele destaca, porém, um mercado com um horizonte de prazo não tão imediato e sujeito a alguma volatilidade.
De qualquer forma, embora os FIIs sejam impactados indiretamente por fatores externos, como o conflito no leste europeu, os ativos seguem sendo ótimas opções para aqueles que buscam por uma renda passiva.
